O uso e a conservação do imóvel locado – parte final
Encerrando esta série de artigos, vale cuidar hoje de modo mais aprofundado do tema referente à relação escrita do estado do imóvel habitualmente apelidada de vistoria frente à circunstância de que é esse o instrumento que, por excelência, poderá dirimir eventuais dúvidas acerca do uso e conservação do imóvel locado.
O Código Civil Brasileiro já em 1916 ao tratar da matéria, dedicou na seção Da Locação das Coisas o artigo 1.207 para tratar do assunto:
O locatário tem direito a exigir do senhorio, quando este lhe entrega o prédio, relação escrita do estado do imóvel.
A legislação Civíl em vigor, em seu art. 566, enuncia:
O locador é obrigado:
I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário.
Em 1991, a regra restou plenamente confirmada com o advento da lei inquilinária, cujo texto legal (Lei 8.245) reserva o inciso V do artigo 22 para determinar que o locador é obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
As normas deixam assente que a vistoria de entrada (ou seja aquela a ser efetivada quando da entrega do imóvel para locação), é realizada no estrito interesse do locatário e que, portanto, a este cabe a iniciativa de solicitar a inspeção.
A ausência de tal vistoria pressupõe que o imóvel foi entregue em condições ideais ao inquilino e que neste mesmo estado deve ser devolvido; principalmente porque não existe, como visto, disposição impositiva neste sentido, somente se tornando obrigatória caso o inquilino a exija.
As administradoras de imóveis de um modo em geral com raras exceções que só confirmam a regra invariavelmente realizam o exame do imóvel, tanto na entrada como na saída do inquilino. Mas não é raro que nas relações diretas travadas entre as partes interessadas (locador e locatário) ocorram omissões quanto às vistorias relacionadas ao início e término da locação, gerando com isso desgastantes conflitos de interesse que por vezes somente serão apaziguados com a intervenção do Poder Judiciário.
A principal importância da realização de uma vistoria reside no fato de que é esse exame da coisa locada que vai impedir divergências quanto ao que se deve exigir, tanto do locador como do locatário.
Exemplo dessas distorções que se evitam com a vistoria são aquelas situações em que os proprietários, quando da devolução do imóvel, reclamam uma perfeição inexistente no momento da sua entrega para a locação ou locatários que se recusam a restituir o imóvel nas condições em que o receberam.
Como fecho da temática, oportuno é referir que tanto o locatário quanto o locador poderão, de uma forma equilibrada e com bom senso, ajustar seus direitos e obrigações, se além de não se descuidarem dos elementos legais que devem pautar a avença, também tomem medidas acautelatórias (realizando por exemplo a providência de uma vistoria minuciosa no imóvel locado); pois quando o enfoque é financeiro-patrimonial, não se pode nunca esquecer da máxima de que o direito não socorre a quem dorme.
