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O DIREITO DE PREFERÊNCIA, A CLÁUSULA DE VIGÊNCIA E O CONTRATO DE LOCAÇÃO PARTE FINAL

Por Carlos Roberto Tavarnaro

Concluindo a série de artigos a respeito do fato do imóvel poder vir a ser alienado na vigência da locação (artigo 8º da Lei 8.245/91), conveniente ainda se faz evidenciar que o exercício do direito de preferência pelo inquilino, por força do artigo 27 daquele texto inquilinário vigente ou mesmo da pleiteação de perdas e danos insculpida no artigo 33, em decorrência da preterição deste direito, não alcançará as hipóteses ressalvadas no artigo 32 da  mesma lei.

Assim, não estarão enquadrados sob este ângulo protetor do direito de preferência, os casos em que a perda da propriedade pelo locador (gerando de consequência a desestabilização da relação ex locato) vier escoltada por decisão judicial ou for decorrente de permuta (classicamente definido quando existir a obrigação recíproca das partes contratantes em dar um bem pelo outro, sem interferência, a princípio, da moeda); doação (contrato pelo qual uma das partes, por mera liberalidade, transfere bens ou vantagens para a outra, cujo ato doador pode adquirir diferentes nuances, de acordo com a sua motivação e ser assim, antenupcial, atípico, com encargo, condicional, inter vivos, ou mortis causa), integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Por analogia, a jurisprudência estende este elenco à figura do locador que não sendo proprietário, mas sim, mero possuidor do imóvel, unicamente cede seus direitos via contrato de locação, não podendo, portanto ser acionado pela eventual negativa do direito de preferência ao locatário.

Outro aspecto a ser destacado, é a circunstância de que estando o imóvel sublocado em sua integralidade, ao sublocatário (legitimado pelo atendimento ao artigo 13 da LI) caberá prioritariamente o exercício do direito de preferência, em desprestígio ao locatário que, no entanto, deve ser simultaneamente comunicado da intenção de alienação do imóvel alugado.

É esta a regra ditada pelo artigo 30 da lei anteriormente citada, cujo parágrafo único, estabelece que, havendo mais de um pretendente (quando a ocupação do bem envolver multiplicidade de moradores) o acesso ao privilégio, deverá inicialmente se fixar no ocupante mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso.

De qualquer modo, sendo sublocatário ou locatário, estarão ambos igualmente sujeitos ao rigorismo estatuído pelo artigo 28 da LI, que fixa em trinta dias, a contar do recebimento da comunicação contendo todas as condições do negócio (preço, forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente) a manifestação do inequívoco interesse traduzido pela aceitação integral da proposta, sob pena de ver caducar o comentado exercício do direito de preferência.

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