Recentemente abordamos neste espaço a questão relativa à figura do inquilino no condomínio, enfatizando um dos pontos cruciais deste relacionamento, que é a possibilidade daquele (locatário) participar das assembléias com direito a voto, quando a discussão em pauta for referente àquelas despesas basicamente ligadas ao dia-a-dia da convivência estabelecida nos limites do edifício e explicitamente definidas no § 1º do artigo 23 da Lei 8.245/91 Lei das Locações:
Por despesas ordinárias de condomínio se entende as necessárias à administração respectiva, especialmente salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio (a); consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum (b); limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum (c); manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum (d); manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer (e); manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas (f); pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum (g); rateios de saldo devedor, salvo se referente a período anterior ao início da locação (h); reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação (i).
Tal permissibilidade estava presente no §4º do artigo 24 da Lei 4.591 de 16.12.64 (Condomínio e Incorporação), acrescido pelo artigo 83 da já mencionada Lei do Inquilinato, estabelecendo que:
Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
Com a promulgação da Lei 9.267 de 25.03.1996, havia uma expectativa de que esta atuação do locatário nas assembléias de condôminos, sofresse uma ampliação significativa, prognóstico que entretanto, não veio a se confirmar, pois a redação do aludido texto legal, limitou-se a externar a previsão de que nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
Uma leitura mais atenta e interpretativa nos conduz à conclusão de que uma motivação, ainda indecifrável, levou o legislador a optar pelo processo de exclusão, deixando implicitamente definido que, excetuando-se as assembléias que debatam despesas classificadas como extraordinárias, o condômino-inquilino terá direito a voto, quando a ausência do condômino-locador assim o autorizar. Ou seja, a situação face à realidade prática permanece inalterada, facultando ao locatário, na falta do locador, participar das assembléias, inclusive declinando a sua vontade, quando a polêmica não envolver despesas rotuladas como extraordinárias.
A título de ilustração, é extremamente elucidativo recorrer-se, então, a multicitada legislação do inquilinato para a inafastável conceituação do que abrangeriam as ditas despesas extraordinárias:
O parágrafo único do artigo 22, assim nos socorre:
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel (a); pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como esquadrias externas (b); obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício (c); indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação (d); instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer (e); despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum (f); e finalmente, constituição de fundo de reserva (g).
Nesta acepção, resta como primeira impressão o resignado conformismo de que, a por vezes caprichosa legislação pátria nos brinda com uma pretensa alteração que, a priori, não traz em seu espírito senão a obrigatoriedade de reflexões, geradoras da certeza de que dois caminhos aparentemente diversos conduzem, entretanto, à essência de idêntico ponto de chegada.
Carlos Roberto Tavarnaro