O comando da lei de regência (Lei do Inquilinato nº 8.245/91), regulador da obrigação ao pagamento de encargos e acessórios da locação, com previsão inserta no artigo 25, determina que, atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
A propósito, a cobrança judicial opera pela forma enunciada no artigo 585, IV e V, do Código de Processo Civil, a saber:
são títulos executivos extrajudiciais:
… omissis ….
IV. o crédito decorrente de foro, laudêmio;
V. o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.
Portanto, o contrato de locação escrito, devidamente assinado pelas partes, constitui título executivo extrajudicial (leia-se: documento hábil a instruir cobrança ou execução de aluguéis e encargos vencidos).
A citação acessórios da locação prevista na legislação inquilinária causa estranheza a muitos leitores; Assim, é oportuno lembrar a definição conceitual desse instituto segundo De Plácido e Silva (Vocabulário Jurídico, Ed. Forense, ed. 2003): a qualidade de tudo que, não sendo principal, se ligou ou faz parte dele (…); como, por exemplo, no ambiente da locação de imóvel, a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio do mês a que se referem.
O conceito de acessórios da locação tem maior amplitude do que o de encargos. A primeira hipótese (acessórios) compreende os bens que guarnecem o imóvel locado, como todas as demais obrigações que decorram da locação, seja qual for sua natureza, inclusive as de dar ou restituir. Enquanto na segunda hipótese (encargos) são considerados os impostos, taxas municipais, prêmios de seguros, cotas condominiais, multas moratórias e todas as demais obrigações pecuniárias que o contrato estabeleça a transferência da responsabilidade ao locatário (como tarifas de telefone, consumo de força, luz e gás, água e esgoto etc.), sendo que o locador poderá cobrar juntamente com o aluguel, ou alternativamente o locatário deverá proceder ao pagamento direto de tais encargos aos credores.
A respeito da matéria estampada, o eminente jurista Sylvio Capanema de Souza orienta:
Como encargos se consideram os impostos, taxas municipais, prêmios de seguros, cotas condominiais, multas moratórias e todas as demais obrigações pecuniárias que o contrato atribuir ou repassar ao locatário, desde que autorizadas por lei.
Por outro lado, autores como os Desembargadores José Guy de Carvalho Pinto e João Carlos Pestana de Aguiar Silva entendem que a utilização na lei da expressão acessórios refere-se aos encargos e demais obrigações pecuniárias que envolvem a locação.
Finalizando, é bom lembrar, em tese, a não exigência da comprovação do prévio pagamento dos encargos e acessórios pelos locadores para posteriormente receberem do inquilino inadimplente as verbas correspondentes, sob o fundamento de que a obrigação está consubstanciada no contrato de locação e, portanto, não está presente embaraço algum ao efetivo exercício de sua cobrança, na conformidade da previsão inserta no artigo 62, I, da norma citada, que neste caso deverá merecer o devido recepcionamento pelo Poder Judiciário.
Carlos Roberto Tavarnaro