O envio de notificação, objetivando dar ciência inequívoca de um determinado fato a outrem, é instrumento citado em diversas oportunidades pela lei inquilinária. Trata-se, na essência, de correspondência ou de medida (porque pode ultimar-se judicial ou extrajudicialmente) na qual são detalhadas situações, realizadas advertências ou mesmo efetivada a constituição em mora do destinatário pelo remetente.
Interessante notar que mesmo aquelas locações que tinham sido contratadas anteriormente à vigência da lei (publicada no DOU em 21.10.91 art. 89) não foram esquecidas, posto que, o art. 78 da Lei 8.245/91, estabelece que, neste caso, poderão ser denunciadas (o que pressupõe o aviso ou a notificação) pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
Seguindo a ordem dos artigos, vemos que a primeira citação aparece logo no parágrafo único do art. 4º:
O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Em seguida, o art. 6º e seu parágrafo igualmente reportam-se a necessidade de comunicação para evitar a penalidade prevista:
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Nem mesmo aqueles que originalmente não fazem parte direta da locação, mas que nela estão de forma oblíqua ou que no curso dela vêm a ingressar, não estão dispensados de atender tal pressuposto:
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
… omissis….
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Mas nem só para rompimento da avença se presta a comunicação. Esta poderá ser realizada com cunho informativo ou noticioso, visando redimensionar o ajuste. Confira:
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
De outra banda, a notificação (ou contranotificação, quando se cuidar de uma resposta a uma comunicação recebida) também deverá ser utilizada para expressar consentimento ou externar inconformismo:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Na próxima semana, daremos continuidade à matéria, prosseguindo com a reflexão iniciada, dada a importância e a complexidade que o assunto atinge.
Carlos Roberto Tavarnaro