Em artigos anteriores, de forma sintetizada, enfocamos alguns aspectos controvertidos no que diz respeito a administração de um condomínio. Dando continuidade abordaremos sobre convenção e regulamento interno, cujos instrumentos são indispensáveis e que devem ser especializados à finalidade em exame.
O que deve constar da convenção?
– No art. 9º da Lei 4.591/64 temos a resposta:
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação de regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.
Em que consiste o regulamento interno?
É um documento onde se esclarecem detalhes da convenção. Nesse são desenvolvidas matérias secundárias e referentes às peculiaridades do condomínio. A convenção trata das normas gerais e o regulamento dos detalhes.
Contudo, a convenção e o regulamento interno, não são suficientes à administração de um condomínio. Necessário se faz, pois, a conjugação destes instrumentos às normas legais, além da tentativa de com o uso de bom senso detalhar casuisticamente as ocorrências do seu dia-a-dia.
Senão vejamos: num edifício em que há garagem, playground, salão de festas ou de reuniões, dentre outros, há necessidade de que se aprove em reunião assemblear, regras claras e específicas quanto à sua utilização de modo a não gerar conflitos.
Outra matéria que raramente é observada no regulamento interno, é a que diz respeito às mudanças dos condôminos e/ou moradores de um modo geral do edifício, que com certeza merece um capítulo próprio.
Com muita freqüência, ocorrem situações desagradáveis e de difícil solução, como por exemplo: uma mudança, tanto para entrada, quanto para saída do prédio, pode provocar estragos nas paredes, pinturas, mármores, alvenarias, portas, esquadrias, vidros, lustres, elevadores, etc., do edifício, além de eventualmente provocações ou ofensas a transeuntes ou visitantes, por parte de funcionários ou até moradores do próprio condomínio.
Deve-se lembrar que além dos fatores já mencionados, a garagem é responsável por numerosos procedimentos judiciais que tramitam em nossos tribunais. E mais: defeitos no elevador por excesso de peso , nas portas pantográficas e queda ou lançamento de objetos pelas janelas e que venham atingir veículos estacionados, ou até mais grave ainda ferir pessoas.
Assim, com um regulamento deficiente, quanto a utilização de todas as suas dependências, ou seja, que não atenda de forma específica e detalhada as necessidades dos condôminos e/ou moradores, estes e o síndico, sem dúvida enfrentarão graves embaraços para sua salutar convivência.
Carlos Roberto Tavarnaro
– advogado, administrador de
imóveis e empresário do setor imobiliário