Um dos aspectos mais interessantes trabalhados pelos artigos 68 e seguintes da Lei do Inquilinato é a preocupação do legislador em permitir que antes mesmo da realização da audiência de instrução e julgamento, possa o juiz fixar de modo provisório, um novo valor de aluguel (seja ele, em patamar superior ou inferior ao que vigore, de acordo com o pedido formulado).
Tal faculdade, que de todo modo é condicionada à existência de expresso pedido pelo interessado devidamente aparelhado por dados capazes de orientar dita fixação pelo julgador, além de se constituir em ferramenta que logra antecipar o objetivo nuclear do feito (que é a busca pelo reequilíbrio contratual), traz significativas implicações práticas como também peculiares desdobramentos processuais ao feito.
O primeiro deles é o encargo direcionado ao autor em bem instruir a sua inicial, posto que o aluguel provisório, segundo resulta da lei e de seu caráter cautelar, deve ser fixado quando despachada a petição inicial e sem audiência da outra parte, se o autor o requerer, fornecendo os elementos indispensáveis, tais como pesquisas de mercado, estimativas de corretores imobiliários credenciados, enfim, elementos idôneos que viabilizem o deferimento do pedido, não cabendo fazê-lo depender de perícia determinada de ofício pelo magistrado, por lhe ser defeso suprir omissão do interessado no cumprimento do ônus imposto por lei (STJ- 5ª Turma, REsp 29.063-0-SP).
Essa incumbência de delinear desde logo o valor que se afigura mais apropriado de acordo com o perfilar de comparativos ou pareceres, como visto, é exclusivamente carreada ao autor da ação, mesmo porque o juiz não pode dar mão forte a uma das partes, em detrimento da outra, com a finalidade de suprir deficiência probatória em que aquela incorreu, conforme comenta Theotonio Negrão na nota 7b, ao art. 125 do CPC, 35ª ed..
De outra banda, o vértice seguinte que se destaca nesse panorama revisional é que, sem prejuízo da apresentação da regular contestação e até a audiência, o acionado poderá pedir que seja revisto o aluguel provisório, fornecendo (em contraprova), os elementos para tanto.
Ordenando o pensamento, significa dizer que é uma revisão da revisional que provoca a reflexão do juiz reitor do feito, antes mesmo da instrução processual.
Todo esse dinamismo que além de permitir uma antecipação no que compete à expectativa do autor sem deixar em contrapartida de propiciar o imediato revide da parte adversa, sem dúvida, é uma característica muito particular desta legislação especial (que mesmo datando de 1991, não perde a sua modernidade), vez que, ao andar na contramão da habitual morosidade que sói assinalar os trâmites judiciais (até pelo congestionamento das pautas), confere surpreendente resultado de celeridade, deixando como marca indelével a lição e o exemplo da efetividade que sempre deveria, idealmente, nortear os procedimentos em geral.
Outra avenida que se descortina nesta seara de revisão de locativos é que a perspicácia (no bom sentido de inteligência ou agudeza) há de frequentar a peça inicial a fim de que o pedido formulado em valor certo, não se revele inflexível, especialmente quando a intenção for de majorar o aluguel, pois na ação revisional, a sentença pode conceder ao locador aluguel mais alto que o pleiteado na inicial (RSTJ 104/442) desde que o autor tenha formulado pedido alternativo que envolva o seu arbitramento (STJ 6ª Turma, REsp 37.196-SP), ou particularmente, se a petição inicial, de modo inequívoco, articula sujeitar-se o autor ao arbitramento (STJ, 6ª Turma, REsp 75.339-SP).
Continua na próxima semana.
Carlos Roberto Tavarnaro