Um dos assuntos que geram mais dúvidas ao contribuinte é relacionado a imóveis. As dúvidas vão desde como declarar um imóvel no Imposto de Renda até como prestar contas sobre compra, venda e ganhos com aluguel para o Fisco.
Quem é obrigado a declarar ganhos com locações de imóveis e como fazer a declaração?
Algumas pessoas têm como renda principal ou secundária o ganho com locação de imóveis. Na hora de prestar contas ao Fisco, dúvidas não demoram a aparecer. Se o contribuinte está na lista de pessoas obrigadas a declarar Imposto de Renda, ele deve, de fato, declarar ganhos com aluguéis. No caso do recebimento vindo de pessoa física, o professor aponta que deve ser feito o preenchimento mensal do chamado carnê-leão.
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Como fazer a declaração correta da compra de imóveis?
Para além da questão do sonho de se ter uma casa própria, a compra de um imóvel também envolve muita burocracia. Obviamente, a burocracia se estende à Declaração do Imposto de Renda. Como a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda 2023 é relativa ao ano-calendário de 2022, toda movimentação financeira relativa aos rendimentos recebidos e pagamentos efetuados, incluída a compra de imóveis e outros bens durante o ano de 2022, deverão constar da declaração.
Na hipótese de o imóvel ter sido comprado por meio de financiamento bancário, os valores pagos durante todo o período do financiamento deverão ser inseridos na ficha de Bens e Direitos, na data-base de 31/12/2021 e 31/12/2022, pelo somatório de todas as parcelas pagas até a respectiva data-base. Essa regra vale também para os imóveis adquiridos por meio de consórcio.
Como declarar imóveis financiados ou com empréstimo consignado?
Se a aquisição do imóvel ocorreu parceladamente, a declaração tem algumas especificidades.
Financiamentos e empréstimos devem ser declarados de formas distintas. “A dívida não deverá ser incluída na ficha das Dívidas e Ônus Reais da Declaração caso o financiamento esteja enquadrado no Sistema Financeiro de Habitação ou em uma modalidade na qual o bem é considerado garantia do pagamento da dívida como na alienação fiduciária, hipoteca e penhor”.
Nas situações em que houver a utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagamento de parte do imóvel ou das prestações do financiamento imobiliário, o valor recebido relativo ao FGTS deverá ser incluído na ficha de Rendimentos Isentos e Não tributáveis, enquanto o valor de FGTS pago ao vendedor do imóvel ou ao agente financeiro para pagamento de prestações relativas ao financiamento imobiliário deverá ser somado ao valor do custo de aquisição do imóvel e ser informado na ficha de Bens e Direitos.
O empréstimo (seja consignado ou não), diferentemente do financiamento imobiliário onde o imóvel foi ofertado em garantia, deverá ser informado na ficha de Dívidas e Ônus Reais contendo a situação do empréstimo em 31/12/2021, a situação em 31/12/2022 e o valor pago do empréstimo durante o ano de 2022.
E se o imóvel foi comprado em conjunto? Como fazer?
Outro questionamento comum é em relação à compra de um imóvel com dinheiro de mais de uma pessoa.
- A primeira opção é informar o imóvel na ficha de Bens e Direitos somente na declaração de um dos CPFs do casal. Nesse caso, na declaração do companheiro deve ser mencionado na ficha de Bens e Direitos, no grupo e código “99”, pelo valor de R$ 0,01, que o imóvel está relacionado no CPF do outro.
- Uma segunda alternativa é fazer o mesmo imóvel constar em declarações separadas, informando na ficha de Bens e Direitos o equivalente a 50% do imóvel em cada uma das duas declarações.
- A terceira maneira é o casal optar pela declaração em conjunto! Nesse caso, todos os bens adquiridos pelo casal deverão ser relacionados na ficha de Bens e Direitos do titular da declaração.
Como fazer a declaração de uma venda de imóveis?
Se na hora da compra de um imóvel, o contribuinte não paga IR, o mesmo não pode ser dito na hora da venda dele. A diferença entre o valor de venda e o de compra do imóvel terá incidência (cobrança) de IR. Tanto que é preciso fazer o preenchimento de um documento para apuração e recolhimento de impostos.
Trata-se do Demonstrativo de Ganhos de Capital, mais conhecido como GCAP. Ele deve ser feito até o último dia último do mês seguinte da venda do imóvel e está disponível no site da Receita Federal.,
Se a venda do imóvel for realizada parceladamente, esta condição deverá ser informada no GCAP para ser realizado o diferimento do ganho de capital proporcionalmente aos recebimentos parcelados. Isso impacta no Imposto de Renda a ser pago.