Não é raro depararmo-nos com inúmeras circunstâncias advindas das relações que se processam sob a égide do direito imobiliário — principalmente aquelas decorrentes do ambiente inquilinário —, que reclamam a indispensável necessidade de que as partes venham a valer-se do recurso da notificação, ou se vejam obrigadas a tal, para fazer cumprir determinadas exigências, visando a comunicação inequívoca de determinado fato.
Assim, a notificação que textualmente podemos definir na lição do direito processual civil, aproximando-nos então de sua significação jurisdicional é aquela de que se trata de uma medida cautelar nominada com a qual é dada ciência ao requerido para que pratique ou deixe de praticar determinado ato, sob pena de poder sofrer ônus previstos em lei; sendo oportuno igualmente a reprodução da previsão insculpida no art. 726 do Código de Processo Civil no capítulo XV na seção X, das notificações e interpelações, que bem define o alcance da providência aqui tratada:
Quem tiver interesse em manifestar formalmente sua vontade a outrem sobre assunto juridicamente relevante poderá notificar pessoas participantes da mesma relação jurídica para dar-lhes ciência de seu propósito.
§ 1º Se a pretensão for a de dar conhecimento geral ao público, mediante edital, o juiz só a deferirá se a tiver por fundada e necessária ao resguardo de direito.
§ 2º Aplica-se o disposto nesta Seção, no que couber, ao protesto judicial.
Por sua vez, a exegese de sua amplitude no campo extrajudicial, logra imprimir-lhe o caráter daquele instrumento que objetiva dar ciência ao interessado de assunto que lhe diga respeito, merecendo-se, entretanto, gizar, que inclusive em algumas situações, é aceito — com as restrições óbvias das dificuldades inerentes a sua comprovação — que almejada comunicação seja operada verbalmente.
Se optado pelo envio de missiva, a parte poderá lançar mão da prestação de serviço prevista no art. 160 da Lei 6.015 de 31.12.73 (LRP), utilizando-se então do ofício de títulos e documentos, com a comodidade de que a devolução da cópia da correspondência remetida será feita com a devida certificação no verso, atestando as circunstâncias positivas ou negativas da entrega, cuja certidão é inquestionavelmente considerada válida face a fé pública que possui aquele servidor da justiça, que teve sua função delegada pelo Estado. Outra alternativa para a busca da efetiva comprovação da remessa de notificação, é aquela concretizada via postal, com AR – Aviso de Recebimento, que também propicia uma margem razoável de tranquilidade ao remetente.
Especificamente para nos atermos a temática proposta, podemos em linhas gerais, no âmago das avenças pactuadas envolvendo locação, elencar algumas situações que não podem prescindir da regular providência de notificação, cotejadas com a previsibilidade jurídica vigente:
• imóvel não residencial, cujo contrato apresente prazo indeterminado, eventual pedido de despejo não motivado deve ser obrigatoriamente precedido de notificação premonitória (art. 57 da Lei 8.245/91);
• o adquirente de imóvel que pretenda retomá-lo por não lhe convir manter a locação firmada pelo antigo proprietário, poderá denunciar o contrato, observadas as restrições presentes no artigo 8º da Lei Inquilinária;
• o locatário poderá notificar por escrito o locador da ocorrência das hipóteses de cessão da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel, estando facultado ao locador manifestar formalmente a sua oposição a respeito (art. 13 e §2º da Lei Inquilinária);
• o exercício do direito de preferência, está condicionado a observância do previsto no art. 27 e parágrafo único do mesmo texto legal referido no item anterior, estando portanto presente a necessidade da notificação pelo locador ao locatário da pretensão de alienação do imóvel;
• locação residencial celebrada anteriormente à vigência da lei 8.245/91 e que aponte prazo indeterminado, poderá ser denunciada pelo locador concedido o prazo de 12 meses para desocupação, devendo este servir-se da notificação para tal concessão (art. 78).
Os tópicos supramencionados apenas constituem-se meras exemplificações do extenso mosaico que implica na utilização da notificação — como, por exemplo, aquela inserta no art. 6º da LI —, mas, com tal amostragem entendemos que o objetivo primordial deste comentário restou plenificado, eis que patente está que a comunicação, seja ela judicial ou extrajudicial terá que ser realizada de forma inequívoca, dando integral ciência de seu propósito, para o efeito de validar eventual ato posterior que dela dependa.