No próximo dia 11 de setembro (segunda-feira), o Código de Defesa do Consumidor completa 27 anos e muitas dúvidas ainda pairam na cabeça do mutuário acerca dos seus direitos. Para esclarecê-las, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) fará uma campanha nacional, com atendimento em sua sede, em Minas Gerais, e em seus escritórios de representação São Paulo, Rio de Janeiro, Goiás, Maranhão, Alagoas, Pernambuco, Rondônia, Mato Grosso do Sul e Acre , voltada a esclarecer os consumidores mutuários sobre seus direitos e deveres. No dia 11, os consumidores também poderão ter seus contratos de financiamento analisados por um especialista em direito imobiliário.
Segundo presidente da ABMH, Vinícius Costa, é muito comum ouvirmos falar que os contratos de financiamento habitacional não se submetem ao Código de Defesa do Consumidor, que os seguros habitacionais implicam em venda casada, que ao desistir de uma promessa de compra e venda o comprador perde todo o dinheiro investido, dentre outras situações que causam dúvida à maioria da população. Para esclarecer algumas dúvidas, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) apresenta algumas verdades da sua relação com a instituição financeira.
Vinícius Costa informa que, aos contratos de financiamento aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, que apresenta, em seu artigo 3º, a definição pura do que venha a ser fornecedor de produtos e serviços. Nessa definição não se vislumbra, em um primeiro momento, a identificação de que as instituições financeiras se enquadrariam nessa categoria, apesar de o legislador ter identificado várias atividades (produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, distribuição e comercialização). “E essa interpretação mais restrita da lei levou por vários anos recursos de bancos aos nossos tribunais de que não se aplicaria aos contratos de financiamento habitacional as regras do Código de Defesa do Consumidor.”
Depois de enfrentar vários recursos sobre o assunto, o presidente da ABMH conta que o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 297 firmando o entendimento de que se aplica às instituições financeiras as normas do Código de Defesa do Consumidor. “Esse posicionamento é bem acertado, uma vez que a concessão de financiamento se apresenta como atividade fim da instituição, sendo o mutuário o consumidor final da relação. Ainda, dentro do mesmo Código, mais precisamente artigos 52 e 53, já avistamos normas que indicam que os contratos de financiamento habitacional são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor”, informa. Confira, abaixo, o esclarecimento da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) sobre as principais dúvidas dos mutuários da habitação.
Seguro habitacional não representa venda casada
A definição de venda casada se encontra no inciso I do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. Venda casada é a prática que implica em condicionar o fornecimento de um produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço. O que causa dúvida é: fiz um financiamento habitacional e fui obrigado a contratar um seguro, logo, temos a venda casada. Trata-se de afirmação equivocada, uma vez que a contratação de um seguro vinculado ao contrato de financiamento decorre de imposição legal, no caso Decreto Lei 73/1966. O que tem sido reconhecido como abusivo por nossos tribunais é a imposição de uma única empresa para prestação de serviços relativa ao seguro. Portanto, cabe ao agente financeiro fornecer ao mutuário consumidor opções de seguradoras.
Por outro lado, a oferta de seguro pessoal para o mutuário pelo banco condicionando a contratação do seguro ao financiamento caracteriza-se como venda casada. Recentemente a Caixa Econômica Federal foi condenada em uma Ação Civil Pública de autoria do Ministério Público de Sergipe ficando proibida de forçar a contratação de seguro pessoal junto com o contrato de financiamento. Na condenação ainda constou a obrigação da empresa de prestar esse esclarecimento nos contratos de financiamento, bem como a afixar em suas agências informativo acerca da vedação legal à venda casada.
Não se concede desconto de juros na liquidação de contratos de financiamento
O Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor o direito de desconto proporcional dos juros antecipados sempre que optar pela liquidação de um contrato antecipadamente. Ocorre que tal regra não se aplica aos contratos de financiamento habitacional, isso porque o saldo devedor desses contratos não apresenta parcela de juros.
Devido à sistemática empregada nos financiamentos habitacionais,os juros estarão presentes sempre nas prestações que são calculadas mensalmente através de um sistema de amortização (SAC, Sacre, Tabela Price, juros simples etc.). O saldo devedor nada mais é do que a dívida pura ou o valor efetivamente emprestado pelo agente financeiro. Por outro lado, a prestação será sempre composta de uma parcela de juros, amortização, seguros e taxas.
Sendo assim, ao se requerer a quitação de um contrato de financiamento habitacional, o mutuário pagará apenas saldo devedor sem qualquer incidência de juros embutido.
Nome do consumidor somente poderá ficar restrito por 5 anos nos cadastros de inadimplentes
Os cadastros de proteção ao crédito (SPC e Serasa) são entidades consideradas de caráter público, movimentados por fornecedores de produtos e serviços que devem indicar com precisão informações acerca de consumidores. Esses cadastros devem ser objetivos, claros, verdadeiros e em linguagem de fácil compreensão, sendo vedada a manutenção de informação negativa por prazo superior a 5 anos, conforme preceitua o parágrafo 1º do art. 43 do Código de Defesa do Consumidor.
Juros abusivos
Muito se fala em cobrança de juros abusivos nos contratos de financiamento habitacional, prática que seria proibida de acordo com o Código de Defesa do Consumidor. Acontece que, nem o CDC, nem qualquer outra lei federal impõe um patamar máximo de juros que pode ser cobrado pelo banco no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Habitacional (SFI).
O que há fixado no CDC é o limite máximo de multa de 2% que incide sobre a parcela do financiamento vencida e não paga, nos termos do parágrafo 2° do artigo 52. Os juros remuneratórios cobrados pelo banco devem seguir uma média de mercado, sem, contudo, haver qualquer legislação que imponha um limite máximo. Por outro lado, a multa moratória deve sempre respeitar o patamar máximo de 2%.
As situações acima descritas são mitos que causam muitas dúvidas nos consumidores, em especial pela depreciação das informações por parte dos fornecedores de produtos e serviços, que, infelizmente ainda visam obter lucro acima da lei.
Consumidores de todo País podem consultar o Código de Defesa do Consumidor Foto: Arquivo