A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, veda o pagamento antecipado dos aluguéis e encargos, reservando exclusivamente duas exceções à regra geral.
A primeira está presente no artigo 48 do mencionado texto legal, que cuida da locação para temporada:
Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
A segunda hipótese contempla a situação na qual a ausência de garantias da locação caução, fiança ou seguro de fiança locatícia de acordo com a previsão do art. 37 da Legislação Inquilináriaautoriza ao locador exigir a quitação antecipada da remuneração locatícia e acessórios correspondentes (luz, água, IPTU e condomínio se for o caso, em harmonia com o avençado contratualmente), a teor do estatuído no art. 42 da mesma lei:
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Ainda no bojo deste artigo convém frisar que a cobrança antecipada só é admitida em relação ao mês a vencer, não podendo o locador exigir o pagamento de todo o período da locação, posto que não se constitui dita cobrança precoce em modalidade de garantia. Aliás, em tema de modalidades de garantia já elencadas anteriormente no que compete à caução, oportuna é a lembrança de que esta poderá dar-se em dinheiro (§2º do art. 38) e nesta conotação, não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel.
Ambas as disposições procuram impulsionar com segurança uma das principais obrigações do locatário, que é justamente a do pagamento do aluguel e demais obrigações exigíveis (art. 23 da LI), sendo oportuna ainda a observação de que mesmo que no contrato conste uma das espécies de garantia, se esta vier a se tornar inoperantee, exemplificativamente, pode ser citada a não substituição do fiador ou da modalidade de garantia nos casos elencados no art. 40, poderá o locador cobrar com antecipação, não se constituindo tal postura na contravenção penal projetada no inciso III do art. 43 da lei comentada.
Por derradeiro no âmbito da matéria tratada, não poderíamos deixar de mencionar que, apesar da contundência da legislação aqui enfocada, existem algumas decisões que na interpretação daquela (legislação) temperam e, de consequência, ampliam as hipóteses em que seria permitido a cobrança antecipada de aluguéis.
Referida exegese parte do princípio de que a lei não proíbe o pagamento antecipado dos aluguéis e encargos se o mesmo é feito por iniciativa do locatário, no seu exclusivo interesse, pois o que a lei veda é a sua exigência, tipificando a contravenção penal somente se o locador cobrar ou exigir o pagamento antecipado, conforme art. 43, III, da Lei 8.245/91. Confira-se:
O ilícito contravencional previsto no inciso III do art. 43 da Lei Inquilinária só ocorre se o locador exigir do inquilino o pagamento antecipado do aluguer. Se partir do locatário a iniciativa de antecipar o pagamento, no seu exclusivo interesse, não estará configurada a contravenção (Ap. c/rev. 470.411, 11ª Câm do 2º TACSP, j. 27.1.97, Rel. Mendes Gomes), (cit. in Lei 8.245/91 Anotada, 2º TACSP, cit., p. 63).
[…] A convenção entre as partes de pagamento anual dos alugueres não implica em violação do art. 43, III da Lei nº 8.245/91, haja vista a possibilidade das partes de livre e comum acordo estabelecerem mecanismos de quitação das obrigações advindas de contrato celebrado. Sentença mantida. Recurso Desprovido. (TJDF; Rec 2007.01.1.117622-2; Ac. 603.212; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Lécio Resende; DJDFTE 24/07/2012; Pág. 66)
De todo modo, como se cuida ainda de ilhada jurisprudência recomenda-se que as partes firmem declaração a respeito da liberalidade adotada; repete-se, que unicamente deve ser de inciativa do locatário.
Carlos Roberto Tavarnaro
– O.A.B./Pr. 5132