A vida condominial é fenômeno relativamente recente, fruto da verticalização das cidades e também da proliferação de casas em condomínio, que dentre outras consequências como, por exemplo, a supervalorização do solo urbano traz a inafastável necessidade de que os seus múltiplos aspectos sejam alvo de criteriosa reflexão.
Assim, é imperioso gerar disciplinamentos que traduzam o aprendizado de novos tipos de relacionamentos, produzidos em razão dessa proximidade territorial, muita vezes tumultuada e conflitante, porque cerceadora da liberdade individual em prol do equilíbrio do grupo.
A complexidade dessa convivência onde invariavelmente convergem interesses antagônicos reclama a indispensável aplicabilidade da legislação pertinente, aliada a mecanismos adequados que visem delimitar nitidamente os direitos e obrigações reinantes, logrando dotar o condomínio de um regulamento eficaz para dirimir as desavenças provenientes do embate entre a propriedade individual e coletiva.
Dentro desta perspectiva, cumpre salientar que a assembleia geral é o órgão máximo de deliberação dos condomínios, devendo abranger todos os condôminos, os quais têm seu poder de voto atrelado à propriedade das frações ideais que detêm.
Nesse contexto, a Lei nº. 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, cuida em seus Capítulos VII da Assembleia Geral e III da Construção de Edificações em Condomínio, definindo que:
Art. 24 – Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação, ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º. As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º. O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a convenção previr.
§ 3º. Nas assembleias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção.
§ 4º. Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº. 9.267, de 25.03.96)
Art. 25 – Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo Único. Salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.
Mais recentemente, o Código Civil regulou a mesma matéria de maneira similar, prevendo, no seu artigo 1.350, a convocação da assembleia dos condôminos pelo síndico, ou, na sua omissão por um quarto dos condôminos:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
No próximo artigo, daremos sequência a este assunto de interesse atual, revelando mais alguns de suas peculiaridades.
Carlos Roberto Tavarnaro