A aquisição de uma propriedade imobiliária não é fato corriqueiro que possa ser realizado sem que, invariavelmente, se atente para os possíveis desdobramentos que tal passo pode vir a alcançar, vez que, eventuais dissabores patrimoniais e/ou econômico-financeiros podem efetivamente advir de uma negociação mal conduzida ou precariamente informada.
Assim, embora para a figura do investidor a preexistência de locação no imóvel a ser adquirido possa representar um atrativo a mais por estampar, na essência, a médio e longo prazo, a possibilidade de retorno de parte do valor investido para o comprador interessado em diretamente usufruir o bem (por exemplo, para nele morar ou instalar sua empresa), tal particularidade (leia-se, a presença de inquilino) pode não ganhar a mesma (positiva) conotação.
Isso porque, além de se observar, na espécie, se ocorreu o regular (e prévio) atendimento do Direito de Preferência assegurado ao ocupante do imóvel para a aquisição do mesmo (artigo 27 e seguintes da Lei 8.245/91), igualmente as particularidades projetadas pelo art. 8º da mesma lei inquilinária deverão ser de pleno conhecimento do interessado, essencialmente porque, contribuem para debilitar a noção de imediatismo apregoada pelo bordão (aliás, não absoluto ou incondicional) de que a venda rompe a locação.
Esse é o teor dos mencionados artigos da lei do inquilinato que abordam (no que aqui interessa) o tema alvo do presente comentário:
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (Art. 8º)
Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. (§ 1º)
A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. (§ 2º)
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (Art. 27)
A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. (Parágrafo Único)
O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. (Art. 28)
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. (Art. 29)
Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. (Art. 30)
Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. (Parágrafo Único)
Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. (Art. 31)
O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. (Art. 32)
Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. (Art. 33)
A averbação far- se- á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. (Parágrafo Único)
Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. (Art. 34)
Continua na próxima semana.
Carlos Roberto Tavarnaro