Dando prosseguimento à abordagem de que se cuida, faremos hoje destaque ao terceiro ponto que se revela significativo em tema de revisional, qual seja, a lembrança de que a revisão dos aluguéis é possibilidade que se encontra ao alcance tanto do locador quanto do locatário; bastando, para tanto, a presença do desequilíbrio econômico-financeiro, isto é, a defasagem (leia-se, descompasso ou desajustamento) entre o valor pago e aquele praticado pelo mercado.
Tal nota se faz necessária especialmente porque é lugar comum, dada a política e a cultura inflacionária que vez por outra nos ronda, a ideia de que este rever dos locativos estaria sempre voltado para a exclusiva intenção de majorá-los; o que, diga-se de passagem, em universo regulado pela lei da oferta e da procura, é descortinado (até com certa regularidade, bastando para tanto ficar atento) o delinear do caminho inverso, isto é, uma nova leitura ou reexame dos preços fixados visando a sua mitigação, quando aquela primeira (oferta) é maior do que a segunda (procura).
Para a amplificação da inteligência desta matéria, imprescindível é se ter em mente a distinção entre reajuste e revisão, cuja cognição é aqui orientada pelas definições do Boletim Informações Objetivas (IOB):
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Reajuste |
É a alteração do preço do aluguel pago na data estabelecida no contrato de locação, ou na época legalmente prevista, mediante a aplicação de um determinado indexador econômico (ex: IPC, IGPBI, IGPM). |
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Revisão |
A revisão da locação tem por objetivo a fixação num novo valor da locação, independentemente da data do reajuste estabelecido no contrato de locação, visando adequar aluguel pago de acordo com o preço do mercado. |
Em tema de legislação, é sabido que os reajustamentos podem ocorrer a cada período de 12 (doze) meses, em atendimento ao previsto no Plano Real Lei nº 9.069, de 29 de junho de 1995 , revelando-se ainda pertinente observar que o art. 19 da Lei 8.245/91 condicionou ao escoar do prazo de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado a possibilidade de se pedir a revisão judicial do aluguel objetivando adequá-lo aos termos do mercado:
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Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá–lo ao preço de mercado. |
Nesta conformidade, consoante a previsão do acima reproduzido texto de lei, é permitida a revisão dos aluguéis (com o fito de promover o aumento ou redução do seu preço) desde que presente o desequilíbrio contratual, sendo oportuno observar, em harmonia com a melhor doutrina e jurisprudência, que o acordo que não ajusta o aluguel ao preço de mercado não impede e nem prejudica a postulação revisória.
Isso porque, frise-se, o procedimento revisório norteia-se pelo fato do reajustamento levado a efeito em suas épocas próprias não condizer com a realidade do aluguel, e, de consequência, revelar-se desfavorável ao locador ou ao locatário, atingindo este ou aquele negativamente, com a violação do princípio do equilíbrio contratual para ambas as partes.
Continua na próxima semana.
Carlos Roberto Tavarnaro