O art. 45 da Lei n. 8.245/91 espelha com fidelidade e magnitude o seu espírito, ao estatuir que são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Assim, embora o texto opere especial destaque para o assegurado direito à continuidade automática da relação e para o renovar compulsório da mesma, o disposto em seu topo garante que qualquer outro regramento contrário aos objetivos da legislação igualmente poderá ser derrocado.
Nesta linha de consideração, trazendo dita legislação inquilinária em seu art. 68 o disciplinar do direito tanto do locador quanto do locatário à Ação Revisional de Aluguel, não é difícil concluir que a finalidade maior ali estampada (que é justamente a de preservar o equilíbrio contratual) não poderá, a princípio, ser objeto de renúncia.
A discussão ganha contornos interessantes, quando, historicamente, se invoca a lembrança da Súmula 357 do STF (cuja decisão remonta os idos de dezembro de 1963) que, em campo de locação comercial, sujeita aos ditames do Decreto n. 24.150 de 20/04/34, estabelecendo que era lícita a convenção pela qual o locador renuncia, durante a vigência do contrato, à ação revisional prevista no art. 31 daquela lei de luvas.
O primeiro ponto a observar é o fato de que a renúncia aqui é de mão única, pois contempla somente o locador. O segundo ponto, independentemente da natureza da locação (seja ela residencial ou comercial), diz respeito aos acirrados debates que nascem acerca da validade ou não da renúncia ao mencionado direito revisional.
E nada melhor do que recorrer aos tribunais pátrios para aprofundar a reflexão:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL – DECISÃO QUE DEFERE A MAJORAÇÃO EM SEDE DE TUTELA ANTECIPADA – IMPOSSIBILIDADE – CONTRATO EM QUE A PARTE RENUNCIA O DIREITO À REVISÃO LOCATÍCIA ENQUANTO VIGER O CONTRATO – CLÁUSULA QUE A PRINCÍPIO INTEGRAVA O EDITAL DE LEILÃO E ERA DO CONHECIMENTO DOS LOCADORES – RENÚNCIA QUE DEVE SER TOMADA COMO VÁLIDA A PRINCÍPIO – ENTENDIMENTO SUMULADO PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL – MODIFICAÇÃO DO VALOR QUE DEPENDE DA FORMAÇÃO DO CONTRADITÓRIO E DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR – 12ª C. Cível – AI 1037509-6 – Rel. Angela Maria Machado Costa – j. 25.09.2013)
Continua na próxima semana.
Carlos Roberto Tavarnaro